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De plus en plus de séniors en fin de vie active, ou une fois la retraite arrivée, souhaitent emprunter. Pour une résidence principale ou secondaire ils sont amenés à solliciter un prêt immobilier.
Si l’emprunt en lui-même ne pose souvent pas de problème (revenus stables, épargne, peu d’endettement, etc.), la principale difficulté vient de l’assurance de prêt demandée. Selon les compagnies, une assurance prêt sénior proposent néanmoins des garanties et des contrats qui de plus en plus permettent aux séniors de pouvoir souscrire.
Résultat, la part des emprunteurs immobiliers de plus de 50, 60 et 70 ans ne cesse d’augmenter.
L’assurance pour prêt sénior, la principale difficulté de l’emprunt des séniors
Les tarifs élevés, les différentes surprimes, l’âge maximal de couverture d’emprunt ou de souscription, les refus de garanties liés à des problèmes de santé, les raisons sont multiples.
Une personne en retraite de 65 ans qui souhaite faire un emprunt immobilier sur 15 ans se verra de façon systématique refuser son prêt si la banque ne peut s’assurer de la couverture du remboursement jusqu’au terme du prêt (80 ans). En cas de décès, la dette serait alors reversée aux héritiers du défunt. C’est pourquoi la durée des prêts accordés par les banques dépend souvent de la durée maximale de la couverture de l’assurance de prêt sénior, quitte à créer un problème d’endettement en dépassant les 33%.
Choisir son assurance prêt sénior
Afin de ne pas perdre cette clientèle relativement nouvelle et en plein essor, les différents établissements financiers et compagnies d’assurance proposent depuis quelques années des assurances de prêt sénior où le risque décès, uniquement lui, est couvert jusqu’à un âge plus avancé. Il n’est plus rare de trouver des assurances sénior qui vont jusqu’à 80, voire même 90 ans pour certains établissements.
Les contrats groupe d’assurance prêt sénior proposés par les banques ont également reculé l’âge limite de souscription, en général jusqu’à la barrière des 70 ans. Passé ces conditions, les banques vous proposeront un contrat d’assurance de credit sénior, ou des options particulières permettant d’étendre vos garanties dans le temps.
Les contrats de groupe des banques constituent la solution la plus simple et la moins coûteuse pour les jeunes séniors, jusqu’à 60 ou 65 ans. Les plus pénalisés par la mutualisation des risques, restant toujours les moins de 30 ans, car moins sujets aux problèmes de santé.
Vous pouvez souscrire à différentes assurances de prêt après 50, 60, et 70 ans.
La délégation d’assurance prêt sénior
Pour trouver un contrat d’assurance prêt sénior adapté et personnalisé, la solution consiste à se tourner vers une assurance individuelle, ou une délégation d’assurance, comme le permet la loi. En effet, depuis 2010 les différents dispositifs ont améliorer les possibilités de renégociation d’assurance emprunteur. Lagarde, Hamon, Bourquin, autant de loi qui ont poussé la libéralisation du marché de l’assurance de prêt. Aujourd’hui c’est la loi Lemoine qui permet à chaque emprunteur d’être libre de faire assurer son prêt auprès de la compagnie d’assurance de son choix, sous réserve que les garanties soient au moins équivalentes au contrat proposé par la banque. La loi améliore les conditions de renégociation d’assurance prêt maintenant possible à tout moment, même après plusieurs années de remboursement de crédit. La condition de suppression du questionnaire médical n’entre pas en compte pour les emprunteurs de plus de 60 ans
En fonction des conditions et des tarifs proposés par l’établissement prêteur, la solution peut donc être de choisir un contrat externe à la banque pour son assurance de credit sénior. Les contrats externes permettent la majorité du temps de couvrir l’assuré jusqu’à 85 ans, voire 90 ans. La délégation d’assurance crédit sénior pour les emprunteurs permet souvent d’accéder au crédit et de s’assurer l’accord de la banque.
Celle-ci cherchera tout d’abord à vous proposer une alternative (un apport de départ plus important, réduire la durée du prêt, etc.) plutôt que de vous orienter vers un concurrent. Ce sera alors aux séniors de faire la démarche envers les différentes compagnies afin de trouver le meilleur compromis garanties/tarifs. Le tarif des différentes assurances de prêt sénior est de toute façon plus élevé car les risques sont plus grands.
Ainsi, l’assurance emprunteur sénior peut peser jusqu’à 50% du coût global du crédit. Il est donc plus conseillé de négocier fermement au niveau de l’assurance de prêt sénior qu’au niveau du taux du crédit lui-même, qui ne variera que de quelques dixièmes au mieux.
Jusqu’à quel âge souscrire une assurance emprunteur sénior ?
L’âge limite de souscription et l’âge de cessation des garanties sont deux choses à bien distinguer. L’âge limite de souscription de l’assurance prêt sénior inique l’âge maximal auquel l’emprunteur pour souscrire au contrat pour bénéficier de la couverture et des garanties. L’âge de cessation des garanties, indique quant à lui l’âge jusqu’auquel s’étend la période de couverture.
Il est donc important, et même primordial de bien vérifier que l’assurance emprunt sénior vous couvrira jusqu’à la fin de la période de remboursement de l’emprunt, sauf accord négocié et accepté avec la banque.
Si vous êtes en retraite, il est important de bien lire les garanties de votre contrat d’assurance de prêt sénior afin de ne pas souscrire à des garanties qui seraient liées à l’exercice d’une activité professionnelle. Retraité, vous n’aurez plus aucun bénéfice à conserver ou souscrire à la garantie arrêt de travail (ITT), invalidité professionnelle (IPT), ou même perte d’emploi.
Une assurance de groupe proposée par votre banque présentera sûrement des taux plus élevés selon votre profil. Il est également possible que l’adhésion ne soit plus possible après 65 ans, ou 70 ans, et que la couverture ne s’étende pas non plus au-delà des 70 ans. Les contrats d’assurance de prêt groupe ne couvrent pas toujours l’assuré jusqu’à la fin du prêt. Si tel est le cas, et si un décès survient en dehors de la période de couverture du contrat d’assurance de prêt sénior, la charge du remboursement de capital restant dû reviendra aux héritiers.
En revanche, passer par une délégation d’assurance permet de souscrire bien plus tard, souvent jusqu’à 80 ans, voire 85 ans et d’avoir un contrat d’assurance de prêt sénior adapté, et accepté par la banque.
Des avancées significatives pour les droits des emprunteurs
> Loi Lemoine sur l’assurance prêt immobilier : VERS UNE ASSURANCE EMPRUNTEUR PLUS INCLUSIVE !
OUI c’est possible de changer d’assurance emprunteur, avec la loi Lemoine (depuis 2022)
Promulguée en février 2022, cette loi a été progressivement mise en œuvre, rendant l’accès à l’assurance emprunteur plus équitable et plus simple. Parmi les mesures importantes de la loi, on trouve :
– Résiliation de l’assurance emprunteur à tout moment sans frais
– Obligation d’information annuelle pour les nouveaux prêts
– Affichage du coût total de la prime sur 8 ans
– Suppression du questionnaire de santé pour certains crédits immobiliers (200 000 € par assuré / avant 60 ans)
– Réduction du droit à l’oubli à 5 ans pour les maladies du cancer et de l’hépatite C
Bon à savoir : Plus vous vous y prenez rapidement , et plus vous faites des économies sur votre assurance.
Jusqu’à quel âge mon emprunt est-il couvert par mon assurance prêt sénior ?
Selon votre profil, jeune sénior, actif ou retraité, l’assurance de prêt peut comporter plusieurs garanties :
La garantie décès
Elle est obligatoire pour toutes les contractions de crédit immobilier. Elle assure les héritiers, en cas de décès de l’emprunteur, de pouvoir récupérer le bien immobilier sans avoir à rembourser le crédit en cours. En cas de décès du souscripteur, les sommes restant dues à l’organisme prêteur sont en effet versées par l’assureur de prêt (selon le tableau d’amortissement et dans la limite du montant garanti prévu dans votre contrat d’assurance prêt sénior). Elle ne comporte généralement que peu d’exclusions (suicide dans la première année, overdose, certains sports à risques, etc.)
La garantie PTIA
Selon les différents contrats d’assurance, la garantie PTIA est souvent couplée à l’assurance décès. Elle couvre ainsi l’invalidité physique ou mentale (avant l’âge de 65 ans), rendant l’assuré incapable d’exercer une quelconque activité rémunératrice, et également dépendant d’une tierce personne pour l’accompagner et l’assister dans les activités de la vie quotidienne (se déplacer, se laver, se nourrir, etc.). En cas de perte totale d’autonomie, le contrat d’assurance emprunt sénior lui assure le remboursement restant dû du prêt à sa banque, ou organisme prêteur.
La garantie IPT
Elle couvre l’assuré en cas d’invalidité physique ou mentale permanente et totale avant l’âge de 65 ans, qui l’empêcherait d’exercer une activité professionnelle. Le taux d’invalidité reste tout de même en dessous de celui couvert par la garantie PTIA.
Sous réserve d’un taux d’invalidité supérieur ou égal à 66% (généralement constaté, mais non réglementé, il peut varier selon votre contrat d’assurance de prêt sénior !), l’assureur prend en charge l’emprunt.
Comment est calculé le taux d’invalidité ?
- selon l’invalidité fonctionnelle, et estimé en fonction du barème du Droit Commun : la diminution de l’aptitude de l’assuré pour réaliser certaines activités de la vie courante quotidienne (par exemple, les lombalgies chroniques sont estimées à 15% d’invalidité, quand la paraplégie l’est à 80%).
- selon l’invalidité professionnelle. Quand l’assuré n’est plus capable d’exercer à 100% de ses capacités sa profession (taux d’invalidité basé sur la profession occupée au moment du sinistre).
La garantie IPP
Quand l’assuré n’est plus du tout capable d’exercer aucune activité professionnelle lui assurant un revenu. Elle ne peut être souscrite uniquement en complément de la garantie IPT. Elle renforce la couverture et les garanties du contrat d’assurance pour une incapacité comprise entre 33% et 66%.
La garantie ITT
Elle prend en charge l’assuré s’il se retrouve dans l’incapacité complète et entière, mais de façon temporaire d’exercer son activité professionnelle. Elle intervient généralement à la suite d’une maladie ou d’un accident, à partir du 91ème jour d’arrêt de travail, et après la période de carence de 90 jours. Période pendant laquelle l’assuré ne perçoit pas d’indemnisation. Elle est souvent modulable, et variable selon le type de contrat d’assurance prêt sénior souscrit. Elle peut en effet varier de 30 à 180 jours.
L’assurance chômage, ou garantie perte d’emploi
Destinée aux jeunes séniors, ou aux séniors encore en activité, elle s’applique lorsque l’assuré se retrouve victime d’une perte d’emploi, et permet de couvrir le manque à gagner pendant une période maximale de 2 ans. Les conditions de cette garantie sont néanmoins très variables selon les différents types de contrats d’assurance de prêt, a fortiori pour une assurance credit sénior. Souvent contraignantes et très précises elles peuvent différer en de nombreux points :
- le délai de carence : il varie en règle générale de 6 mois à 1 an, avant que la perte d’activité ne soit prise en compte.
- le pourcentage de couverture de la mensualité : de 25% à 100% selon les différentes options choisies à la souscription du contrat d’assurance de votre prêt sénior.
- en cas de perte d’emploi, la franchise s’étend de 3 à 6 mois avant le début de l’indemnisation.
- selon votre contrat d’assurance de prêt, l’assureur de prêt peut exiger que vous ayez bénéficié d’un contrat de travail à durée indéterminée durant au moins 12 mois précédant la perte de l’emploi.
- le coût de ce type de garanties peut également varier entre 0,25% et 1% du coût global selon le profil, le degré de couverture choisi ainsi que les différentes compagnies d’assurance.
La plupart des banques ne proposent que peu d’alternatives à travers leurs contrats de groupe. Opter pour une délégation d’assurance prêt sénior est la meilleure solution pour comparer les offres. Passer par une compagnie d’assurance extérieure à votre établissement prêteur peut vous permettre de bénéficier des différentes garanties plus longtemps qu’avec un contrat mutualisé.
Parmi les différents contrats d’assurance de prêt sénior, certains ont une étendue des garanties décès allant jusqu’à 90 ans. D’autres vous couvriront jusqu’à plus de 70 ans pour les autres garanties (PTIA, IPT, ITT). De plus, selon votre profil, certaines garanties ne vous concernent pas. Si vous êtes en retraite, vous n’aurez pas besoin d’une assurance garantissant une perte d’emploi.
Quelles formalités médicales pour l’assurance crédit après 50 ans ?
Pour assurer un emprunteur contre l’ensemble des risques, et en particulier le risque décès, les différents assureurs sont très sélectifs lors de la souscription. Au simple questionnaire suffisant pour un emprunteur de 35-40 ans, s’ajoute de façon quasi systématique un bilan médical. A réaliser chez son médecin traitant habituel, ou un médecin agrée par l’assureur, il peut être complété par des analyses de sang et d’urines. Selon les différents contrats d’assurance prêt sénior les tests peuvent être variables, et sans limites légales.
Ainsi une personne ayant eu un cancer peu de temps auparavant peut être amenée à devoir fournir le compte-rendu opératoire de son intervention, les différents résultats de ses analyses, et même la liste des traitements qui ont suivi depuis. Un diabétique, ou un malade du cœur devra se soumettre à un électrocardiogramme ou un fond d’œil avant de souscrire l’assurance de prêt sénior.
L’assurance prêt sénior peut également garantir un assuré pour toutes les causes de décès, hormis celles qui seraient liées à sa maladie. La délégation de votre contrat d’assurance vous permet donc de vous couvrir de façon plus personnalisée, et en choisissant d’élargir le champ de vos garanties.
La convention AERAS
Les personnes les plus fragiles, ou avec des antécédents médicaux lourds, peuvent rencontrer des refus de la part des assureurs lors de leur demande de souscription à une assurance prêt sénior. Depuis 2007, les pouvoirs publics et les professionnels de l’assurance ont mis en place la convention AERAS (s’Assurer et Emprunter Avec un Risque Aggravé de Santé). Elle autorise l’assureur à demander une surprime qui compense le risque accru de problèmes de santé, et ce quel que soit l’âge du demandeur. Depuis son instauration elle a ainsi permis à de nombreux séniors de pouvoir bénéficier d’une assurance de crédit sénior, et donc, d’effectuer un emprunt.
Les différents taux d’assurance pour les séniors
Le taux du crédit immobilier n’est pas dépendant de l’âge de l’emprunteur. En revanche, ce qui fera varier le coût global de votre crédit est le taux de l’assurance crédit sénior.
Jusqu’à 65 ans, faire un emprunt ne pose pas réellement de problème. Vous aurez la possibilité de souscrire l’assurance de prêt groupe proposée par votre banque à des tarifs classiques : entre 0,40% et 0,70% du capital de départ). Elles sont tout de même moins modulables et personnalisables qu’en faisant une délégation d’assurance externalisée.
Après 65 ans, la garantie décès/invalidité fait exploser les taux de votre assurance de prêt sénior. Aux alentours de 0,70% pour une assurance groupe, il peut grimper jusqu’à plus de 1,5% selon les banques.
Il est donc intéressant de comparer les différentes possibilités plutôt que de souscrire à une offre d’assurance proposée par la banque.