Devis de prêt immobilier

Comme 80 % des Français, vous rêvez d’être propriétaire ? Avant de franchir le pas, n’hésitez pas à faire plusieurs devis de prêt immobilier avant que votre crédit immobilier vous soit le plus avantageux possible !

Pourquoi faire un devis de prêt immobilier ?

Parce qu’il est indispensable de faire un devis de prêt immobilier avant de contracter un prêt. Un crédit engage, et dans le cas du prêt immobilier pour longtemps : la durée moyenne d’un emprunt immobilier est en effet de 20 ans ! Un devis de prêt immobilier vos permet de faire le point sur la manière d’emprunter, le montant que vous pouvez emprunter et ce que vous coutera le prêt !

Un devis de prêt immobilier permet par exemple de choisir entre les différents types d’emprunt immobilier possible : il vous faut veiller à choisir le financement qui sera le plus adapté à vos besoins et à votre situation.

De plus, le devis de prêt immobilier vous guide dans votre recherche selon l’objectif de votre emprunt immobilier : souhaitez-vous emprunter pour financer l’achat d’une résidence principale, d’une résidence secondaire, d’un investissement locatif ? Souhaitez-vous empruntez pour faire construire ou pour réaliser des travaux ? Autant de problématiques à prendre en compte lorsqu’on initie les démarches pour contracter un crédit immobilier !

Lorsqu’on emprunte, notamment lorsqu’il s’agit d’un premier achat, on n’a également pas toujours conscience des différents frais liés à un crédit immobilier : au coût de remboursement de prêt viennent en effet s’ajouter les frais de notaire, les frais d’agence immobilière, les frais de garantie du prêt, les frais de dossier mais aussi l’assurance de prêt immobilier.

Prenant en compte l’ensemble des données, le devis de prêt immobilier est l’étape préalable nécessaire à tout achat immobilier : pensez-y en amont pour ne pas risquer d’être déçu lorsque vous trouverez le bien de vos rêves !

Pour mon devis de prêt immobilier, j’ai le choix entre plusieurs types de prêt : que faire ?

Le devis de prêt immobilier vous oriente vers la solution de financement la plus en adéquation avec votre projet et votre situation. Il existe en effet plusieurs types de prêt aux caractéristiques très différents : voilà pourquoi il est important de ne pas négliger l’étape du devis de prêt immobilier.

Le prêt amortissable

Le prêt amortissable est le type de prêt le plus contracté en France. Il se distingue par le fait que la mensualité rembourse tout à la fois une partie du capital emprunté (on parle d’amortissement) et les intérêts du prêt calculés sur le capital restant dû. Dès lors, au fur et à mesure, la part de l’amortissement augmente tandis que celle des intérêts diminue, étant donné que le capital restant dû diminue. Il peut être à taux fixe ou à taux variable et le prêt amortissable peut s’étendre sur une durée de 30 ans. Selon ce que vous indiquerez lors de votre devis de prêt immobilier, il vous sera conseillé ou pas : en effet, il n’est pas très avantageux dans le cadre d’un investissement locatif.

Le prêt In Fine

Le prêt in fine est un prêt non amortissable c’est-à-dire que les mensualités ne remboursent pas le capital emprunté mais seulement les intérêts et l’assurance de prêt immobilier. Le capital ne sera remboursé qu’avec la dernière échéance de remboursement. Pour arriver à amortir le prêt immobilier en une seule fois, il est plus que conseillé de bénéficier d’un autre placement financier important, type Assurance vie : ce sera cette mise de départ, bloquée, qui, augmentée des intérêts rémunérateurs, finira par représenter la totalité du capital emprunté, et permettra de rembourser la Banque en une seule mensualité… Tout le monde ne peut donc pas prétendre à un prêt in fine, d’autant que le coût de ce prêt est plus cher qu’un prêt classique. Cependant, il peut faire faire à l’emprunteur des économies, notamment si ce dernier est fortement fiscalisé, puisqu’en déclarant davantage d’intérêt payés il fait baisser d’autant son taux d’imposition. On conseille ce prêt pour les emprunteurs souhaitant réaliser un investissement locatif : si tel est votre objectif, n’hésitez pas à réaliser des devis de prêt immobilier pour savoir si ce type de prêt peut vous avantager !

Le prêt relais

Le prêt relais ou prêt revente est également un prêt non amortissable.  En revanche, il s’agit d’un prêt à court terme, sur 24 mois maximum que contracte un emprunteur pour pouvoir acheter un nouveau bien le temps qu’un autre bien soit vendu. Le prêt relais sert à faire la bascule financière entre les deux projets, il s’agit d’une sorte d’avance de l’organisme prêteur sur la vente à venir et peut représenter jusqu’à 80 % de la valeur estimée du bien à vendre. Il bénéficie généralement d’un taux faible. La somme empruntée ne sera à rembourser qu’en fin de prêt : durant toute la durée du prêt, l’emprunteur n’aura qu’à verser des mensualités correspondant aux seuls intérêts. Il peut aussi choisir de rembourser ces intérêts en fin de prêt. Attention cependant, le prêt relais comporte des spécificités liées au marché immobilier : pour réaliser un devis de prêt immobilier type prêt relais, pensez à vous faire accompagner par un professionnel, comme un courtier en prêt.

A côté de ces 3 grands types de prêt, il existe des prêts immobilier dits prêts aidés. Il s’agit de dispositifs financiers aidant à l’accession, généralement d’une résidence principale. Certains prêts peuvent prendre en charge l’intégralité du prix du bien à acheter quand d’autres ne sont que des prêts complémentaires, dont l’apport est fixé par décret. N’hésitez pas à demander des devis de prêt immobilier dans ce sens !

Le Prêt à taux zéro ou PTZ

Le prêt à taux zéro a été développé pour aider les ménages primo accédants à devenir propriétaires. Il concerne quasi exclusivement les logements neufs qui répondent aux normes énergétiques en vigueur. Attention, l’octroi du PTZ dépendra de vos ressources et son montant variera en fonction du nombre de personnes partageant le foyer et de la zone géographique où est situé le bien à acheter. La durée de ce prêt n’excède pas 25 ans. Le prêt à taux zéro vient jouer un rôle de financement complémentaire au prêt principal. Aucun n’intérêt n’est à payer.

Le Prêt à l’accession sociale ou PAS

Toutes les Banques ne proposent pas le prêt à l’accession sociale, qui repose sur un partenariat avec l’Etat. Et de même, tous les emprunteurs ne peuvent prétendre au PAS : le logement doit présenter une surface minimale, il doit s’agir d’une résidence principale et les emprunteurs sont sélectionnés en fonction de leurs revenus. La durée du prêt est de 5 ans minimum et 30 ans maximum. Il sert à financer l’achat d’une résidence principale, en partie ou en totalité : peu importe qu’il s’agisse de neuf ou d’ancien, d’une rénovation ou d’une construction. Le PAS ouvre le droit aux APL. Attention cependant, le PAS n’inclut pas les frais de notaire qui restent à la charge de l’emprunteur. Si votre Banque ne propose pas de PAS, demandez à d’autres organismes financiers de vous faire parvenir un devis de prêt immobilier PAS.

Le Prêt conventionné

Contrairement au PAS, pas besoin de respecter de conditions de ressources pour être éligible au prêt conventionné. Par ailleurs les taux sont fixés par décret et le PAS ouvre le droit aux APL. Le prêt conventionné est octroyé dans le cadre de l’achat d’une résidence principale et peur représenter 100 % du financement.

D’autres prêts existent encore : tels que le prêt épargne logement (PEL), accessible aux emprunteurs qui possèdent un Plan Epargne Logement ou un Compte Epargne Logement (CEL), le prêt action logement (anciennement Prêt 1 % logement) réservé aux salariés d’entreprises industrielles ou commerciales (hors agricole) d’au moins 10 personnes et le prêt hypothécaire. Enfin, le Prêt Locatif Social ne concernera que les emprunteurs souhaitant réaliser de l’investissement locatif et prêt à plafonner le loyer de leur bien.

Quels sont les différents taux de prêt entre lesquels choisir pour faire un devis de prêt immobilier ?

Le taux d’intérêt est une donnée aussi importante que le type de prêt contracté : il s’agit là d’un élément clé de votre devis de prêt immobilier. Il vous faudra choisir entre un prêt à taux fixe et un prêt à taux variable. Le prêt à taux fixe, ou taux constant, désigne un prêt dont la mensualité est fixée contractuellement dès la signature du prêt et reste inchangée jusqu’à la bonne fin du crédit. Il s’agit du taux le plus largement appliqué dans le domaine des prêts immobiliers. Un bémol : s’il parait sécurisant (la mensualité restant fixe, l’emprunteur sait à quoi s’attendre), il ne peut permettre de bénéficier de taux plus avantageux, lorsque cela est rendu possible par le marché.

Au contraire, avec un prêt à taux révisable (certains devis de prêt immobilier le nomment « prêt à taux variable »), la mensualité évolue à la hausse ou à la baisse, selon les variations d’un indice de référence, (l’euribor). Les Français sont peu nombreux à opter pour le prêt à taux variable, même s’il fait partie de tous les devis de prêt immobilier, peu confiants dans son côté aléatoire : pourtant, des dispositifs existent protégeant l’emprunteur en cas d’envolée de l’indice de référence, comme le prêt à taux révisable capé.

Certains devis de prêt immobilier calculent le TAEG : qu’est-ce que c’est ?

Le Taux annuel effectif global ou TAEG (anciennement TEG) est une variable essentielle lorsque vous réalisez un devis de prêt immobilier : comme le définit le Comité Consultatif du Secteur financier il s’agit du « taux englobant les intérêts et l’ensemble des frais liés à l’octroi d’un crédit (frais de dossier, frais d’assurance, de garantie, d’hypothèque…). Il permet de mesurer le coût total du prêt ou du crédit. Il ne doit jamais dépasser le seuil de l’usure (ou taux d’usure). » C’est donc aussi via le TAEG que vous pourrez faire la différence entre vos différents devis de prêt immobilier !

Certains devis de prêt immobilier calculent ma capacité d’emprunt : pourquoi ?

C’est en réalisant un devis de prêt immobilier que vous saurez quelle somme il vous sera possible d’emprunter : il s’agit de la capacité d’emprunt.

Si chaque devis de prêt immobilier diffère, en fonction de l’établissement bancaire concerné, néanmoins les Banques s’accordent sur le taux d’endettement sur lequel se base le calcul de la capacité d’emprunt : il est ainsi fixé à un maximum de 33 %. Au-delà de ce seuil les Banques jugent que le risque pris par l’emprunteur est trop important et qu’il ne pourra assumer son quotidien, a fortiori le bon remboursement du prêt ! Notez néanmoins que le taux d’endettement peut être supérieur à 33 % si l’emprunteur présente un « reste à vivre » élevé ; a contrario, un emprunteur aux revenus modestes et/ou irréguliers peut se voit contraint d’accepter un taux d’endettement inférieur à 33 %.

Pour calculer votre taux d’endettement, il faudra renseigner lors de votre devis de prêt immobilier : les salaires nets, les revenus professionnels non-salariés, les commissions et primes régulières ainsi que les pensions, les allocations et vos éventuels revenus fonciers.

Dois-je indiquer le montant exact de mon apport personnel dans un devis de prêt immobilier ?

Le montant de l’apport personnel est un élément essentiel pour obtenir un devis de prêt immobilier le plus proche de la réalité. Sachez que l’apport personnel fait souvent la différence dans un dossier de demande de prêt immobilier, qu’il soit constitué de vos liquidités personnelles ou de votre épargne. Une Banque attend généralement que vous apportiez 20 à 30 % de la valeur estimée du bien. Si vous avez moins de 20 % du montant de l’acquisition voire pas d’apport personnel du tout, ne désespérez pas : des solutions existent comme les prêts aidés. Renseignez-vous et faites des devis de prêt immobilier dans ce sens !

L’assurance de prêt choisie peut-elle impacter mon devis de prêt immobilier ?

C’est une évidence ! Selon l’assurance emprunteur que vous souscrirez, vous verrez votre devis de prêt immobilier aller à la hausse ou à la baisse : l’assurance de prêt peut représenter jusqu’à 30 % du coût total d’un prêt ! Cependant, ne tenez pas compte uniquement de la tarification de l’assurance emprunteur lors d’un devis de prêt immobilier : soyez aussi attentif aux garanties proposées, aux niveaux de couverture, aux conditions de prise en charge, aux dispositifs d’indemnisation…